지역주택조합이란? 일명 지주택이라고 아시나요? 집 근처에서 '50% 가격으로 내 집 마련! 마지막 기회' 85% 토지 확보 등의 광고나 조합설립인가 임박! 등의 현수막, 인터넷 뉴스, 주택 홍보관을 본 적이 있을 것입니다.
이러한 광고들에서 보이는 아파트들은 거의 대부분이 지역주택조합 아파트들인데 정말 저렴한 금액에 진짜 내 집 마련이 가능할까요?
말하는 것처럼 빠른 시일내에 내 집 마련이 가능할까요?
이번 시간에 지역주택조합의 문제점과 위험한 이유, 성공 가능성에 대해서 알아보고자 합니다.
목차
이 글을 쓰는 이유
이 무거운 이야기를 하고자 하는 이유는 필자가 분양 광고 분야에서 잠시 일을 하면서 보고 느꼈던 것들이 있기 때문입니다.
몇 천 원 몇 만 원도 아닌 서민들이 더 나은 삶을 위해서 평생 모은 몇 천, 몇 억을 넣어 내집 마련을 하고자 하는데
법의 테두리 안에 걸리지 않게 문제를 일으키는 나쁜 사업장들이 있기 때문에 지주택 조합원이 되시기 전에 읽어보시면 조금이라도 도움이 될 것 같아서 글을 쓰게 되었습니다.
그럼 지역주택조합(지주택)은 다 실패인가?
아닙니다. 잘 성공해서 좋은 가격에 좋은 아파트를 얻는 현장들도 많이 분명히 있습니다.
하지만 문제가 있는 현장들이 많이 있고, 법적으로도 도움을 받기 어려운 부분들이 있기 때문입니다.
먼저 지역주택조합이란? 지주택에 대해서 알아야 합니다.
1. 지역주택조합은 아파트 분양을 받는 것도 아닙니다.
우리가 아파트를 짓고 싶은 구역의 땅들을 매입해서 우리 돈으로 아파트를 짓자! 이것이 지역주택조합입니다.
하지만 이러한 사실을 일반 서민들은 잘 모릅니다.
지주택 홍보관에 가서 상담을 받을 때에도 마치 아파트 분양을 받는 것처럼 이야기하지 절대 이러한 이야기를 하지 않습니다.
2. 지주택은 아파트 분양을 받는 것도 아닙니다.
재개발, 재건축의 경우에는 땅 주인들이 모여서 합심하여 다 부수고 새로 짓는 것을 말하지만,
지주택은 자신의 땅을 한 평도 가지고 있지도 않고, 심지어는 쪽지분도 없는 사람들이 조합원들을 모집해서 너희들 돈 모아서 우리 땅 사고 다 부수고 아파트 지어줄게! 그리고 거기 동호수 계약했잖아 계약한 데로 그 동호수 줄게!라고 말하는 것입니다.
즉, 내 땅이 있으니 안전하게 건축비를 주고 집을 지어 내 집을 가질 수 있는 것과 다르게 지주택은 아파트를 얻기 위해 도박을 하는 것에 돈을 써야 한다는 것입니다.
3. 지주택은 성공 가능성은 얼마나 될까요?
국토부에 따르면 약 20년간 전국 지주택 입주 완료 된 곳은 10%대이며, 서울은 그보다 훨씬 낮습니다.
즉, 토지 매입에 문제가 있어서 계속 계류되고 있거나, 문제가 있는 현장이다 보니 지주택 조합이 파산되었다는 말입니다.
10%의 성공률이라는 것은 10명 중 9명이 내 집 마련을 위한 목돈을 잃고 눈물을 흘릴 가능성이 높다는 뜻입니다.
4. 사업승인을 받기 위해선 토지소유권 95% 확보가 되어야 합니다.
지역주택조합 설립은 짓고자 하는 건설대지의 80% 이상 토지 사용승낙서를 받으면 가능합니다.
그 이후 조합원 모집 조합설립총회→ 조합설립인가→주택건설사업 계획승인과 같은 절차로 진행됩니다.
여기서 다시 한번 짚고 넘어가야 할 점은 사업승인을 받아 삽을 푸기 위해서는 반드시 토지 소유권의 95%가 확보되어야 한다는 것입니다.
하지만 지주택 조합원 모집은 토지 소유권 확보 이전에 가능하다 보니 조합원들에게 돈을 먼저 받게 되는데 이때 문제가 생기면 지주택은 원수에게나 추천한다고 하는 지옥과 같은 문제들이 생기게 되는 것입니다.
5. 그런데도 계약을 하는 이유는 무엇일까요?
- 토지 승낙 85%! 대입 대지면접 승낙 85%!
- 이제 얼마 후 착공 들어간다 지금 시세 봐라 이 동내 시세의 60%뿐이 안 되는 돈으로 사고 시세차익 남길 수 있다!
- 대형 건설사 어디 어디가 이번 건설에 들어온다고 되어있다!
- 동 호수 몇 개 안 남았다!
- 트리플 역세권! 이러한 인프라를 다 누린다!
- 조건도 무주택자, 85m 이하 1 주택 주택 소유자 가능, 주변보다 20%~30% 저렴하며, 청약통장 필요 없다!
등의 말들을 홍보관에 들어가는 순간부터 듣게 되며
- 이제 몇 개 안 남았다! 제일 좋은 A동에 2개 남았다!
- 건설사 분 몰래 드리겠다!
- 이번에 계약 취소하신 분들 때문에 나온 것이고 끝나면 바로 착공 들어갑니다.
등의 말로 눈을 멀게 합니다.
그래서 계약금만 우선 내라고 하는데 내는 순간 발을 들이게 되는 것입니다.
이런 말에 현혹되면 안 되는 이유가 무엇일까요? 계속 이어가겠습니다.
그렇다면 지역주택조합의 문제점은 무엇일까요?
1. 첫 번째로 신뢰성 있어 보이는 문구를 사용합니다.
토지 승낙 85%? 토지를 매입한 것이 아니라 땅 주인에게 매입을 했다는 것은 아닙니다.
승낙은 말 그대로 승낙일 뿐이지 토지를 매입했다는 말은 아닙니다.
또한, 법원 판례를 보면 토지 확보라고 광고를 하더라도 과장광고라고 보기 어렵다는 판결이 난 적이 있습니다.
물론 대법원에서 감사하게 다시 심리를 하라고 내려보냈지만 이렇게 혼돈을 일으키는 단어를 사용해서 현혹하기도 합니다.
그리고 대형 건설사가 들어온다. 유명 브랜드에서 시공 예정이라고 이야기하는데 이것은 정말 예정일뿐입니다.
사업승인이 나지 않았는데 어떠한 건설사가 계약을 할까요?
만약 확실한 건이고, 건설사에서 지을 예정이라면 건설사 홈페이지 어디 지역 건설 예정 포트폴리오에 있겠죠?
2. 두 번째로 토지 확보입니다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/025/0003300756?sid=102
토지 확보 85% 지주택 과장광고 대법 시행자 책임 따져봐야
토지확보율 85% 매입대지면적 등 단어를 쓰며 땅을 많이 확보한 것처럼 홍보한 지역주택조합(지주택) 분양 광고에 대해 사업시행자의 책임을 따져보지 않은 건 잘못이라는 대법원 판단
n.news.naver.com
첫 번째에도 말했지만 토지를 95% 이상 꼭 매입해야지 사업이 가능합니다.
확보라는 단어로 토지 소유자에게 허락을 받은 정도의 말로 속으면 안 됩니다.
정말 질이 안 좋은 곳은 소규모 땅, 빌라의 한 호수를 매입하고 어디 어디 지역주택조합 아파트 예정지라는 팻말을 걸어두면서 사진을 찍고 홍보하기도 합니다.
3. 세 번째로 기한이 정해져 있지 않습니다.
2025년도 착공 예정 등을 홍보관 (아파트 분양받을 때 쓰이는 모델하우스가 아닌 지주택은 홍보관으로 표현합니다)에서 많이 보셨을 겁니다.
반드시 알아야 할 것은 예정은 예정일뿐입니다. 조합원 아파트는 위에서도 계속 강조하듯이 토지 매입을 해야 합니다.
즉, 토지 매입이 되지 않으면 3년 후에 입주 예정이라고 했지만, 매입이 되지 않는다면 입주 시기가 5년, 7년 계속 늘어나게 되어 있는 것입니다.
4. 네 번째로 조합원들이 낸 금액의 사용처입니다
조합장이라면 조합원 모집 후 받은 돈으로 어떻게 해야 할까요?
빨리 토지 매입에 신경을 쓰고 받은 돈을 가지고 토지 소유자들과 협상을 하면서 진행이 착착 이루어져야 합니다
그리고 조합원을 모집하기 위해서 인건비, 광고비, 업무대행사 수수료 비용 등에 돈을 쓰게 됩니다.
그런데 문제가 일어나는 지주택 현장에서는 어떠한 일들이 있어날까요?
토지 매입에 신경은 별로 쓰지 않고 위의 부대비용들에 대부분의 돈을 씁니다.
즉, 이 돈들은 허공으로 날아가는 돈입니다.
그리고 문제가 되어서 TV에도 나왔었는데 만약에 조합장의 지인, 친척, 가족들이 지주택의 광고를 담당하는 광고회사, 업무대행사, 직원으로 일을 하고 운영한다면 그 돈은 과연 누가 가져가는 것일까요?
조합원들의 피와 땀 같은 그 돈들은 다 어디로 갈까요?
https://www.youtube.com/watch?v=UiF1eyszmng
5. 다섯 번째로 추가 분담금입니다.
계약을 할 때에는 우선 얼마만 내면 되고 나머지는 대출로 하면 된다고, 다른 돈 낼 것 없다고 말합니다.
그리고 몇 호수 안 남았다고 등 다른 말로 돌려 말하며 이런저런 것들을 물어보지 못하게 하고 추가 분담금 이야기는 웬만하면 절대 하지 않습니다.
그리고 분담금에 대한 이야기는 보여주는 팸플릿 등에도 잘 쓰여있지 않습니다.
하지만 잘 봐야 할 것이 계약서를 작성할 때에는 추가 분담금에 대한 오리발 문구가 꼭 들어가 있습니다.
이 추가 분담금이 올바르게 토지 매입에 사용된다면 좋지만 문제가 있는 사업장들에는 이역시도 업무 대행사 수수료, 인건비 등으로 거의 대부분 다 소비되는 경우도 왕왕 있습니다.
6. 여섯 번째 신탁사, 보장증서 등의 신뢰성을 주기도 합니다.
하지만 이것도 역시 걷어둔 사업비가 없으면 말짱 도루묵이 되는 것입니다.
분담금 환불 해준다고 쓰여 있다고 하더라도 법적으로 효력이 없다고 뉴스에도 나왔습니다.
조합의 사업이 무산되는 경우는 대부분 사업비가 고갈되었으므로 절대 받지 못한다는 점 알고 계셔야 합니다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/366/0000858209?sid=101
100% 환불 장담하는 지역주택조합 보장증서, 법적 효력 無...투자금 돌려받기 어려워
사업비 안 남으면 선언적 의미에 불과 동의율 요건을 채우지 못해 조합설립인가 신청을 하지 못했을 경우, 분담금을 이자까지 쳐서 전액 돌려드립니다. 설립인가만 되면 사업승인 절차는
n.news.naver.com
7. 추가로, 나올 때 꼭 방명록 써 달라고 하는데 웬만하면 적지 마시길 바랍니다.
물론 다 그런 것들은 아니지만 적어주면 전화번호와 고객님 DB는 이제 온갖 곳으로 퍼져나갑니다.
저의 예를 들면 서울에서 적어줬는데 평택 조합원 아파트다, 지식산업센터다, 뭐뭐다, 부동산 관련 계속 전화 옵니다.
방명록에 적혀있는 개인 정보를 무단으로 사용하는 경우 상당히 많습니다.
그렇다면 지역주택조합 성공으로 입주 완료한 아파트들의 특징은 무엇일까요?
1. 수익이 꾸준히 보장되는 입지
지주택이 성공해서 입주까지 완료 한 아파트들은 수익이 보장되는 입지여야 한다는 것입니다.
지속적으로 아파트 값이 오르고 안정적인 곳들이기에 대형 건설사들이 진짜로 참여하고자 하며 투자가 들어오기 때문에 자금 확보가 문제없는 사업지들입니다.
또한, 이렇게 투자와 MOU가 이루어진다는 것은 업체도 믿을 수 있다는 것입니다.
2. 잘게 쪼개져 있지 않는 토지들이 많은 사업장
넓은 면적의 토지를 한 사람이 가지고 있거나 토지들이 잘개 쪼개져 있지 않는 토지들이 많은 사업장입니다.
알 박기 가능성이나 협의해야 할 토지 소유주들이 적어지기 때문에 토지 매입 기간이 줄어들게 되고 더욱 박차를 가할 수 있게 됩니다.
하지만 정말 문제가 있는 현장에서는 위에서도 말했듯이 소량의 땅, 건물을 매입(건물도 아니고 호수 하나)하고 전체를 매입했다는 등 안심시키는 경우도 있습니다.
글을 마치며
아래의 링크는 서울시에서 발행한 지역주택조합 피해에 관한 사례집에 대한 파일입니다. 글을 다 읽으신 후 한 번 들어가 보시기 바랍니다.
전세, 월세를 살고 있지만 집을 살 수 있다는 꿈을 가지고 있는 무주택자들, 작은 평수에 살고 있다가 점프해서 더 넓은 평수로 가고 싶었던 1 주택자들에게 뿌리칠 수 없는 금단의 사과를 눈앞에 보여주는 것이 지역주택조합 아파트입니다.
모험은 주식도 하지 않느냐!라고 생각 하시는 분들도 있지만 주식은 내가 투자한 것들이 어떻게 되어 가는지 정확히 알 수 있고 팔고 싶을 때 팔 수 있습니다.
하지만 지역주택조합은 몇 년이 지나도 착공은커녕 추가 분담금만 내면서 발을 뺄 수 없는 상황에 놓일 수도 있습니다.
그리고 공중 분해되면 돈도 못 받고 모든 것이 끝날 수 있는 것입니다.
마지막으로, 제가 알던 분양대행사 지인이 해 준말로 끝내려고 합니다.
만약에 지주택에 관심이 간다면 근처 박카스 사서 근처 부동산 5 군대만 돌아다니고 확인을 해 봐라.
그리고 모험하기 싫으면 피를 많이 주더라도 95% 토지 확보, 승인된 후 구매해라.
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